Tapu Alım ve Satım İşlemleri 2019

Tapu Alım ve Satım İşlemleri 2019
19 Ekim 2019 tarihinde eklendi, 75 kez okundu.

1- Tapu Harcı ve Emlak Vergisi Ödemesini Kim Meydana getirecek Netleştirilmeli

Tapu aşamalarına başlamadan hatta fiyat pazarlığı sürecinden bu biçim ödemeleri kimin yapacağını netleştirmek, süreçte çeşitli problemler çıkmaması açısından mühim. 

Geçmiş Yılların ve Satışın Yapıldığı Senenin Emlak Vergisi Ödemesini Satıcı Yapar

Belediyede rayiç karşılık alınması için ilk olarak içinde bulunulan senenin yada var ise ödenmeyen geçmiş yıl emlak vergisi ödemelerinin yapılması lüzumlu. Bu durumda, çoğunlukla almış olduğu hizmetlerin karşılığı olarak belediyeye bir karşılık ödemesi yapılacağı ve ödeme tapu sahibi adına çıkacağı için bu ödemeyi “satıcının yapması” genel piyasa uygulamasıdır. 

Tapu Harcı ve Tapu Döner Ana para Bedeli Yarı Yarıya Ödenir

Tapu harcı ve döner ana para ödemesi alıcı ve satıcı adına ayrı ayrı gerçekleşme eder. Şu demek oluyor ki tapu ödemelerini mevzuatlar gereğince alıcı ve satıcı yarı yarıya yapar. Sadece vatanımızda genel uygulama olarak bu ödemeleri alıcının yapması istenir. Bundan dolayı tapu işlemlerine geçmeden ilkin bu durumu konuşarak netleştirmek, iki taraf için de büyük bir öneme haiz. Bu mevzuda daha detaylı data almak ve harç ödemesi hesaplaması yapmak için Tapu Harcını Kim Öder sayfamıza bakın.

2- Belediyeden Rayiç Karşılık Alınmalı ve Emlak Vergisi Ödemesi Yapılmalı

Tapuya gitmeden ilkin konutun bağlı bulunmuş olduğu belediyeye gidilerek rayiç karşılık alınması gerekir. Bu süreçte alıcının yasal bir yetkisi olmadığı için belediyeye satıcının gitmesi daha uygun olur. Sadece gene de alıcı gidecekse belediyenin rayiç bedeli vermeme durumunu da göz önüne alarak, tapu fotokopisi ve satıcı kimlik detayları gitmesi gerekir.

3- Tapu Müdürlüğüne Başvuruda Bulunmalı

Tapu müdürlüğüne alıcıya gerek olmadan satıcı yada vekili satış işlemi için başvuruda bulunabilir. Müracaat direkt tapu müdürlüğüne gidilerek yapılabileceği şeklinde Tapu Kadastro Müdürlüğünün web sitesi üstünden buluşma alınarak da yapılabilir (Tapu buluşma sayfasına ulaşmak için tıklayın). Ek olarak tapuya buluşma alarak gidilmesini tavsiye ederiz. Aksi durumda fazlaca fazla sıra beklenir yada randevular tamamen dolduğu için işlem yapılamayabilir. 

Evrak Tesliminden Sonrasında Satış İşlemi Buluşma Verilmesi İki Gün Sürebilir

Evrakların tesliminden sonrasında tapu yoğunluğuna bakılırsa en geç iki gün içinde satışın yapılacağı saat ve tarih, tapuya bildirilen telefon numaralarına SMS olarak gelir. Ek olarak yoğunluğu azca olan tapular yada küçük illerde evrak teslimi ile beraber birkaç saat içinde satış işlemi de yapılabilir.

Tapu İçin Lüzumlu Belgeler

  • Tüm alıcı ve satıcıların nüfus cüzdanı yada vekâletlerinin aslı,;
  • Tüm alıcı ve satıcıların son 6 ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafı (satıcılar 1, alıcılar 2 tane),
  • Mecburi Zelzele Sigortası (ZDS), (poliçe kestirmek ve detaylı data almak için DASK sayfamızı ziyaret edin.)
  • Konutun bağlı bulunmuş olduğu belediyeden alınan rayiç karşılık,
  • İlgili konutun tapu aslı (tapular çıkmadı ise istenmez), 
  • Kredi kullanılacaksa banka ipotek evrakları,

Çipli kimlik başvurusu ve mevzu ile ilgili tüm detaylar için ilgili sayfayı ziyaret edin.

Evrak Teslimi Esnasında Evin Satış Bedeli Tapuya Bildirilir

Bu süreç içinde dikkat edilmesi ihtiyaç duyulan en mühim aşamaların başlangıcında tapu harcının beyan edilmesi gelir. Şundan dolayı yanlış yada noksan bir beyanda bulunulması durumunda, ileriki süreçlerde hem alıcı hem de satıcı çeşitli cezalar ile karşılaşabilir.

Beyan işleminde ne belediyeden alınan rayiç karşılık üstünden ne de kullanılan konut kredisi kadar bir beyanda bulunulması kafi. Şundan dolayı rayiç karşılık genel olarak evin bedelinden fazlaca düşük, konut kredisi ise en fazla konut değerinin %80’ine kadar kullanılabiliyor.  Bu durumu Gelir İdaresi de bilerek araştırma işlemlerini de bu doğrultuda yapıyor. Herhangi bir noksan beyan tespit edilmesi durumdan ise noksan yatırılan meblağ yasal faizi ve vergi ziyaı cezası ile hem alıcı hem de satıcıya gönderilir.

Ev Bedelinin Düşük Bildirilmesi Durumunda Pişmanlık Dilekçesi ile Yükseltilebilir

Evin bedeli herhangi bir halde düşük gösterilmesi durumunda, Gelir İdaresine pişmanlık dilekçesi verilerek tapu harç bedeli yükseltilebilir. Bu durumda noksan beyan edilen harç bedeli, yasal faizi ile beraber hem alıcı hem de satıcıya %2’i oranında “vergi ziyaı cezası olmadan” kesilir. Ek olarak bu talep Gelir İdaresinin web sitesi üstünden (Gelir İdaresinin pişmanlık dilekçesi sayfasına ulaşmak için tıklayın) ya da 444 01 89’nolu telefon numarası üstünden de yapılabilir.   

Düşük Tapu Harcı Ödemek İsterken Yüksek Kıymet Artış Kazancı Vergisi Doğabilir

Tapu harcı ile ilgili bir öteki mühim mevzuda, evin satılması durumunda hesaplanan kıymet artış kazancı vergisidir. Mevcut yasa gereğince, ev alımı üstünden 5 yıl geçmeden satılır ve ilgili yıl için belirlenen kural dışı tutarı üstünde bir kazanç elde edilir ise vergi beyannamesi verilmesi gerekir. Bu durumda alım harç bedeli düşük olan konutlar resmi evraklarda yüksek kazanç elde etmiş olduğu için yüksek kıymet artış kazancı vergisi ödemesi yapabiliyor. Bu mevzuda daha detaylı data almak ve hesaplama işlemi yapmak istiyorsanız Kıymet Artış Kazancı Vergisi Hesaplama sayfamıza bakın.

4- SMS Olarak Gelen Buluşma Bilgilerine Nazaran Harç Ödemesi Yapılmalı

Tapu randevusu için gelen SMS’te tapu harcı ödeme detayları ve hangi bankalara ödenebileceği bilgisi de gelir. Bu bilgiler doğrulusunda anlaşmalı bankalar gidilerek ya da Gelir İdaresinin web sitesi üstünden tüm bankaların kredi kartları ile ödeme yapabilir. İnternet üstünden iyi mi ödeyebileceğinizin detaylarına ise Tapu Müdürlüğünün yayımladığı yardım dokümanından ulaşabilirsiniz.

Konut Kredisi Kullanıldıysa Banka Avukatına Buluşma Detayları İletilir

Banka evrakları teslim edilirken yazışma detayları verilen banka ipotek yetkilisine buluşma detayları iletilir. Satış günü banka yetkilisi de tapuda hazır bulunarak lüzumlu ipotek işlemlerini banka adına gerçekleştirir.

5- Buluşma Saatinde Tüm Alıcı ve Satıcılar Tapuda Hazır Olmalı

Buluşma günü saatinde tüm alıcı ve satıcılar tapuda hazır olarak bulunmalı. Tapu işlemi esnasında dikkat edilmesi gerekenleri ise şu şekilde sıralayabiliriz:

  • Tüm alıcı ve satıcılar hazır olmalı ve kimlikleri yanlarında bulunmalı,
  • Vekil var ise vekâletname aslı ve kimliği yanında olmalı,
  • Okuma yazma bilmeyen alıcı yada satıcı için akrabalık bağları olmayan iki tanık hazır olmalı,

Ödenen Tapu Harcı Dekontları İlgili Memura Verilmeli

Ödenen tapu harçları karşılığında alınan dekontlar, işlemi meydana getiren memura verilir. Aslına bakarsak online olarak tapunun bunu görebilmesi daha doğru bir yol olsa da şimdilik süreç bu şekilde işliyor. Bunun için internetten üstünden bile harç ödemesi yapılsa, dekont tapu işlemine getirilmeli.

6- Satın Alım Bedelinin Bankadan Transferi – Güvenli Yolları

Tapu işleminde genel olarak en fazla tedirgin olunan konuların başlangıcında para transferinin yapılmış süreci gelir. Bu süreçte arada bir banka var ise para transferi işlemi kolay güvenli bir halde yapılabilir. Bu işlemde para bankaya yatırılır ve tapu satışın yapılması durumunda paranın satıcıya ödenmesine yönelik bir antak kalma bankada imzalanır. Genel olarak antak kalma gereği hesap sahibi de bu parayı yedi gün çekemez. Aynı işlem kredi kullanacak kişinin kredi evrakını satıştan sonrasında imzalaması şartı ile konut kredisi kullanılan satışlarda yapılabilir.

Bunun dışındaki para transferi seçeneklerinde dikkat edilmesi gerekenleri sıralayalım:

  1. Tapu işlemlerinde ödemeler mümkün olduğunca nakit olarak yapılmamalı yada kabul edilmemeli. Bunu sebebi, paranın noksan yada düzmece olma ihtimali ile bu şekilde bir ithamın olabilme durumudur. 
  2. Hesaplar arası para transferi yapılacaksa hesabın üst geçirme limiti olup olmadığı bankadan öğrenilmeli. Şundan dolayı data dahilinde olmasa da en üst hesap geçirme limiti, mesela 10 bin TL olarak banka tarafınca belirlenmiş olabilir.
  3. Para transferi yapılmadan ilkin hesaba küçük bir meblağ göndererek hesap doğruluğu teyit edilmesi, para transferinin yanlış yapılmış riskini ortadan kaldırır.
  4. Para transferi yada nakit ödeme yerine bankaya yatırılan para karşılığında verilen “blokeli çek” yöntemi de satış işlemlerinde kullanılabilir.

Ek olarak bu süreçte para transferi için banka hesaplarını kullanmak, hukuksal açıdan kanıt olması sebebiyle de mühim. Bunun için ödeme nakit olarak yapılacaksa ödemenin yapıldığına dair kanıt olması açısında bir imza alınması doğru bir yol olur.

7-  Emlak Vergisi Bildiriminde Bulunulmalı ve İkametgâh Taşınmalı

Tapu devir işleminin gerçekleştiği takvim yılı içinde alıcı, emlak vergisi beyannamesini konutun bağlı bulunmuş olduğu belediyeye vermeli. Sadece konut satış zamanı ile yıl bitimi içinde 3 aydan azca bir zamana var ise, bu durumda alıcının 3 ay bildirim için zamanı bulunuyor. Mesela,  3 Aralık 2017’de ev alımı yapıldıysa, 3 Mart 2018’e kadar emlak vergisi bildirimin yapılması için alıcının süresi bulunuyor. Bu süreler içinde bildirimde bulunmayanlara ise emlak vergisi tutarına bakılırsa vergi ziyaı cezası ile gecikme faizi uygulanıyor.  

Taşınma işlemi tamamlandıktan sonrasında 20 gün içinde adres değişikliği herhangi bir Nüfus Müdürlüğüne bildirilmelidir. Bildirim yapılmaması durumunda 2017 yılı için 51 TL, yanlış bildirimde bulunulması durumunda ise 1.038 TL yönetimsel para cezası mevcuttur. Ek olarak ikamet değişikliği için eşlerden birinin kimliği ile Nüfus Müdürlüğüne gitmesi yeterlidir.  

(Bonus) Evin Üstünde Kredi Var ise Kredi Kapatma Süreci

Ilk olarak alınan evin üstünde başka bir bankanın ipoteği olması durumunda bu ipotek satış işlemine engel bir durum değil. Şu demek oluyor ki taşınmazın üstünde herhangi bir kurum yada kişinin ipoteği olsa dahi satılabilir. Yalnız alıcının bu ipoteği satış esnasında kabul etmesi kafi.

Konutun üstündeki banka ipoteğinin kaldırılması ise konut kredisi kullanımı durumunda bankalar arası bir yazışma ile kredi kullanılmayacaksa satış işlemi gerçekleştikten sonrasında yapılabilen bir işlemdir. Bu mevzuda daha detaylı data almak istiyorsanız Kredi Borcu Olan Evin Satılması yazımıza bakın.

Etiketler:

Yorumlar

Henüz yorum yapılmamış.

Sayfa başına git